SCI IS ou IR quel régime choisir

Les points à retenir

• Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR). L'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) est possible, mais elle est irréversible. C'est le point le plus important de cet article.
• À l'IR, les loyers sont imposés entre les mains des associés comme revenus fonciers, au barème progressif. Pas d'amortissement, mais des abattements sur la plus-value qui conduisent à une exonération totale après 30 ans.
• À l'IS, la SCI paie l'impôt elle-même (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %). L'amortissement réduit considérablement l'impôt pendant l'exploitation, mais il gonfle la plus-value à la revente.
• La fiscalité de sortie est le critère décisif. En SCI à l'IS, l'imposition cumulée (IS sur la plus-value + PFU sur les dividendes) peut dépasser 50 % du gain. En SCI à l'IR, la plus-value est totalement exonérée après 30 ans.
• Pour la transmission familiale, la SCI à l'IR est presque toujours préférable : pas de plus-value latente piégée dans la société, donation de parts facilitée, démembrement efficace.
• Une SCI qui loue en meublé bascule automatiquement à l'IS. C'est l'un des accidents fiscaux les plus fréquents et les plus coûteux que je constate dans ma pratique.

Vous créez une SCI, ou vous en possédez déjà une, et vous vous demandez quel régime fiscal choisir ? C'est l'une des questions les plus fréquentes que l'on me pose au cabinet. Et c'est normal, car ce choix va conditionner votre fiscalité pendant toute la durée de vie de votre investissement.

Le problème, c'est que ce choix est souvent mal posé. Beaucoup de comparatifs se concentrent sur la fiscalité d'exploitation : "avec l'IS, vous payez moins d'impôt chaque année grâce à l'amortissement". C'est vrai. Mais ils oublient de mentionner ce qui se passe le jour où vous revendez, ou le jour où vous transmettez. Et c'est là que l'addition peut devenir très lourde.

Je suis Timothée Guinard, avocat intervenant en fiscalité et en gestion de patrimoine à Rennes. Avant de fonder mon cabinet, j'ai exercé pendant plus de vingt ans à la Direction Générale des Finances Publiques. Dans cet article, je vous donne ma vision complète et sans complaisance du choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS. Un choix qui, je le rappelle, est irréversible.

 

SCI à l'IR et SCI à l'IS : les mécanismes fondamentaux

 

Avant de comparer, il faut comprendre. Les deux régimes reposent sur des logiques radicalement différentes. L'un est transparent, l'autre est opaque. Ces termes ne sont pas des jugements de valeur : ils décrivent la manière dont l'impôt circule entre la société et les associés.

 

La SCI à l'IR : la transparence fiscale

 

C'est le régime par défaut. Si vous créez une SCI sans rien demander de particulier, elle sera soumise à l'impôt sur le revenu. On dit qu'elle est "transparente" parce que la société ne paie pas d'impôt elle-même. Le résultat fiscal est calculé au niveau de la SCI, puis réparti entre les associés, au prorata de leurs parts. Chaque associé intègre ensuite sa quote-part dans sa propre déclaration de revenus.

Les loyers perçus sont imposés comme revenus fonciers. Deux régimes s'offrent aux associés : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, applicable si les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an), ou le régime réel (déduction des charges effectives : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, assurance, taxe foncière, frais de gestion).

Un point essentiel : en SCI à l'IR, il est impossible d'amortir le bien immobilier. C'est la différence mécanique la plus visible avec l'IS. Mais cette absence d'amortissement a une contrepartie majeure à la revente, que je détaillerai plus bas.

Autre avantage de l'IR : si les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit foncier qui en résulte est imputable sur le revenu global de chaque associé, dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). C'est un levier de réduction d'impôt immédiat et concret.

Attention cependant : les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat, même si la SCI ne leur distribue rien. Les loyers sont taxés, que vous les encaissiez personnellement ou qu'ils restent dans la trésorerie de la société.

 

La SCI à l'IS : l'opacité fiscale

 

Ici, c'est la société qui paie l'impôt. Les associés ne sont imposés que s'ils perçoivent des dividendes. Tant que les bénéfices restent dans la SCI, les associés ne paient rien personnellement. C'est un avantage de trésorerie réel, notamment pour ceux qui souhaitent réinvestir.

Le taux d'IS est de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice (taux réduit PME, sous conditions), puis de 25 % au-delà. Ces taux sont nettement inférieurs aux tranches hautes du barème de l'IR (41 % ou 45 %, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux).

Et surtout, la SCI à l'IS peut amortir les constructions (hors terrain) sur une durée de 20 à 40 ans, soit une déduction annuelle de 2 à 3,5 % de la valeur du bâti. Ce mécanisme réduit considérablement le résultat imposable. Combiné à la déduction des charges et des intérêts d'emprunt, l'amortissement permet souvent de ramener le résultat fiscal à zéro pendant huit à quinze ans.

Les charges déductibles sont plus larges qu'en IR : frais d'acquisition (droits de mutation, frais de notaire), amortissements, rémunération du gérant si elle est prévue. Les déficits sont reportables sur les dix exercices suivants.

En revanche, quand les associés veulent récupérer de l'argent, les dividendes distribués sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026). L'associé peut opter pour le barème progressif avec un abattement de 40 %, mais c'est rarement plus avantageux sauf TMI faible.

 

Les cas où l'IS s'impose automatiquement

 

Il y a des situations où vous n'avez pas le choix. La SCI est soumise de plein droit à l'IS lorsque son activité est commerciale. Le cas le plus fréquent est la location meublée. Louer un appartement meublé, même à titre accessoire, est une activité commerciale par détermination de la loi.

Si les recettes de location meublée dépassent 10 % du chiffre d'affaires total de la SCI, l'administration considère que l'activité commerciale n'est plus accessoire. La SCI bascule à l'IS, de manière automatique et irréversible.

C'est l'un des accidents fiscaux les plus graves que je constate dans ma pratique. Une SCI familiale à l'IR qui décide de louer "ponctuellement" un appartement en meublé sur Airbnb peut basculer à l'IS sans le savoir. Ce changement déclenche une cessation d'activité au titre de l'IR, avec imposition immédiate des plus-values latentes sur l'ensemble du patrimoine de la SCI. J'ai vu des familles recevoir des propositions de rectification de plusieurs dizaines de milliers d'euros pour cette seule raison.

Mon avis : si vous détenez une SCI à l'IR, ne louez jamais en meublé sans avoir vérifié les conséquences. C'est un point sur lequel je suis catégorique.

Maintenant que les mécanismes sont posés, comparons les deux régimes là où cela compte vraiment : pendant la détention, à la revente, et lors de la transmission.

 

La fiscalité pendant la détention : le match de l'exploitation

 

C'est le premier critère de comparaison, et c'est souvent le seul que l'on regarde. Il favorise clairement l'IS pour les contribuables fortement imposés. Mais il ne raconte qu'une partie de l'histoire.

 

L'imposition des revenus locatifs : comparatif chiffré

 

Prenons un exemple concret. Votre SCI perçoit 20 000 € de loyers annuels et supporte 5 000 € de charges déductibles (intérêts, assurance, travaux). Le bien a été acquis 250 000 € (dont 200 000 € de constructions amortissables en SCI IS sur 30 ans, soit 6 667 €/an).

 

Élément	SCI à l'IR (TMI 30 %)	SCI à l'IR (TMI 41 %)	SCI à l'IS
Loyers bruts	20 000 €	20 000 €	20 000 €
Charges déductibles	- 5 000 €	- 5 000 €	- 5 000 €
Amortissement	Non déductible	Non déductible	- 6 667 €
Résultat imposable	15 000 €	15 000 €	8 333 €
Impôt annuel	7 080 € (IR 30 % + PS 17,2 %)	8 730 € (IR 41 % + PS 17,2 %)	1 250 € (IS 15 %)

 

Le chiffre parle de lui-même. Chaque année, la SCI à l'IS ne paie que 1 250 € d'impôt, contre 7 080 € ou 8 730 € pour les associés d'une SCI à l'IR. L'écart est spectaculaire, et c'est cet écart qui séduit tant d'investisseurs.

Mais cette comparaison est trompeuse si on s'arrête là. Car elle ne dit rien de ce qui se passera le jour de la revente. Or, c'est précisément là que les comptes se rééquilibrent, et souvent s'inversent.

 

L'amortissement : l'avantage clé de l'IS, et son revers

 

L'amortissement est l'atout maître de la SCI à l'IS. Chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur des constructions. Après 30 ans, le bien est intégralement amorti sur le plan comptable. Le résultat imposable a été réduit d'autant pendant toutes ces années.

Mais voici ce que beaucoup oublient : chaque euro d'amortissement déduit réduit la valeur nette comptable (VNC) du bien. À la revente, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et cette VNC diminuée. Plus vous avez amorti, plus la plus-value sera élevée, et plus l'impôt à la sortie sera lourd.

L'amortissement ne supprime pas l'impôt. Il le déplace dans le temps. C'est un report, pas une exonération. Tant que vous conservez le bien, vous ne payez presque rien. Le jour où vous vendez ou dissolvez la société, la facture arrive.

Mon avis : si vous comprenez cette mécanique, l'IS peut être un outil formidable. Si vous l'ignorez, c'est un piège. C'est la raison pour laquelle je consacre la partie suivante à la fiscalité de sortie.

 

Le déficit foncier en SCI à l'IR : un levier immédiat

 

En SCI à l'IR, si vous réalisez des travaux importants la première année (rénovation, isolation, mise aux normes), les charges déductibles peuvent dépasser les loyers. Le déficit foncier qui en résulte s'impute directement sur le revenu global de chaque associé, dans la limite de 10 700 € par an.

Concrètement, un associé à 41 % de TMI qui impute 10 700 € de déficit foncier économise environ 5 050 € d'impôt immédiatement. C'est un avantage que la SCI à l'IS ne peut pas offrir : les déficits IS restent cantonnés dans la société et ne réduisent pas l'impôt personnel des associés.

C'est un paramètre souvent sous-estimé, notamment pour les biens nécessitant d'importants travaux de rénovation.

Passons maintenant au sujet que la plupart des comparatifs escamotent : la fiscalité de sortie.

 

La fiscalité à la sortie : le match décisif

 

Je le dis clairement : c'est ici que le choix entre IR et IS se joue réellement. La fiscalité d'exploitation ne représente qu'une partie de l'équation. La fiscalité de sortie peut absorber, à elle seule, la totalité de l'avantage accumulé pendant des années d'exploitation à l'IS.

 

La plus-value en SCI à l'IR : le régime des particuliers

 

En SCI à l'IR, la plus-value suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Le calcul est simple : prix de vente, moins prix d'acquisition (majoré des frais et travaux réels ou forfaitaires). Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite.

Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Après 30 ans, elle est totalement exonérée, prélèvements sociaux compris. Au-delà de 30 ans, vous ne payez rien. Rien du tout.

Ce mécanisme est extrêmement puissant pour les stratégies patrimoniales de long terme. Si votre objectif est de conserver un bien pendant 25 ou 30 ans, puis de le transmettre ou de le revendre, la SCI à l'IR vous offre une sortie fiscalement indolore.

 

La plus-value en SCI à l'IS : la double imposition

 

En SCI à l'IS, la mécanique est radicalement différente. Et c'est ici que beaucoup d'investisseurs déchantent.

La plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien, c'est-à-dire le prix d'acquisition diminué de tous les amortissements pratiqués. Après 25 ans d'amortissement, la VNC peut être proche de zéro (hors terrain). La quasi-totalité du prix de vente devient alors une plus-value imposable.

Cette plus-value est soumise à l'IS (25 %). Pas d'abattement pour durée de détention. Pas d'exonération après 22 ou 30 ans. L'impôt est calculé au taux plein, quelle que soit la durée de détention.

Et ce n'est pas fini. Si les associés veulent récupérer le produit de la vente, ils doivent se verser des dividendes. Ces dividendes sont soumis au PFU de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de PS en 2026). Ou, si la SCI est dissoute, le boni de liquidation est lui aussi taxé au PFU.

Au total, l'imposition cumulée IS + PFU peut dépasser 50 % du gain réalisé sur l'opération.

 

Exemple comparatif : le cycle complet

Prenons un bien acquis 300 000 € (dont 240 000 € amortissables), revendu 450 000 € après 25 ans de détention.

 

Étape	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Prix de vente	450 000 €	450 000 €
Base de calcul de la PV	450 000 - 300 000 = 150 000 €	450 000 - 60 000 (VNC) = 390 000 €
Abattement durée de détention	Exonération IR (> 22 ans), abattement PS (25 ans)	Aucun abattement
Impôt sur la PV (société)	≈ 5 400 € (PS résiduels uniquement)	97 500 € (IS à 25 %)
Impôt sur la distribution aux associés	Aucun (pas de double imposition)	≈ 91 800 € (PFU 31,4 % sur le boni)
Impôt total à la sortie	≈ 5 400 €	≈ 189 300 €

 

L'écart est vertigineux : environ 184 000 € de différence d'imposition à la sortie. Même si la SCI à l'IS a permis d'économiser 5 000 à 7 000 € d'impôt chaque année pendant 25 ans (soit 125 000 à 175 000 € cumulés), l'avantage d'exploitation est en grande partie, voire totalement, absorbé par la fiscalité de sortie.

Mon avis : cet exemple illustre pourquoi le choix entre IR et IS ne peut pas se faire sur la seule comparaison annuelle. Il faut raisonner en TRI net, sur la totalité du cycle. Pour un horizon inférieur à 12 ans, l'IS surperforme souvent. Pour un horizon supérieur à 22 ans, l'IR reprend l'avantage grâce à l'exonération progressive de la plus-value.

 

La transmission : un critère souvent décisif

 

Pour les SCI familiales, et elles sont majoritaires, la stratégie de transmission est au cœur du choix. C'est d'ailleurs souvent la raison pour laquelle la SCI a été créée : faciliter la transmission du patrimoine immobilier aux enfants, tout en conservant le contrôle.

 

La transmission en SCI à l'IR : souplesse et efficacité

 

La SCI à l'IR est l'outil de transmission patrimoniale le plus répandu en France, et pour de bonnes raisons.

La donation de parts sociales bénéficie de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. En donnant progressivement des parts à vos enfants, vous transmettez votre patrimoine immobilier en franchise de droits, ou avec des droits très réduits.

Le démembrement de propriété amplifie cet avantage. En donnant la nue-propriété des parts tout en conservant l'usufruit, vous transmettez une valeur réduite (calculée selon le barème fiscal, qui dépend de votre âge). Plus vous anticipez, plus la décote est importante.

L'administration admet également une décote d'illiquidité sur la valeur des parts de SCI, généralement de l'ordre de 10 à 15 %, en raison de leur faible liquidité et des clauses d'agrément statutaires.

Et surtout : il n'y a pas de plus-value latente piégée dans la société. Les parts sont évaluées à la valeur de marché des biens sous-jacents, sans distorsion liée aux amortissements.

 

La transmission en SCI à l'IS : le piège de la plus-value latente

 

En SCI à l'IS, les amortissements ont réduit la valeur nette comptable du bien, année après année. Mais la valeur de marché, elle, a souvent augmenté. Résultat : un écart considérable se creuse entre la VNC et la valeur réelle. Cet écart, c'est une plus-value latente.

Cette plus-value ne sera imposée que le jour de la revente du bien ou de la dissolution de la société. Mais elle existe. Elle est là, dans les comptes. Et elle sera transmise avec les parts sociales.

Concrètement, vos enfants héritent d'une société qui contient un bien dont la valeur comptable est de 60 000 € mais dont la valeur de marché est de 450 000 €. Le jour où ils revendront, ils paieront l'IS sur la différence. Puis le PFU sur la distribution. C'est ce que j'appelle une "bombe fiscale à retardement".

Mon avis : si votre objectif premier est la transmission familiale, la SCI à l'IR est presque toujours préférable. L'IS n'est pertinent en matière de transmission que dans des configurations très spécifiques, avec une ingénierie patrimoniale poussée. C'est un sujet que j'aborde en détail avec mes clients sur la page Patrimoine de mon site.

 

L'irréversibilité de l'option IS : un point à ne jamais sous-estimer

 

Je tiens à consacrer un paragraphe spécifique à ce sujet, car c'est le point le plus critique de toute la réflexion.

Le passage de l'IR à l'IS est irréversible. Une fois l'option exercée, vous ne pouvez pas revenir en arrière. L'article 239 du Code général des impôts est formel sur ce point. Attention à ne pas confondre avec la suppression, par la LF 2026, du caractère irrévocable de l'option pour le barème progressif sur les dividendes (case 2OP) : cette souplesse concerne l'imposition personnelle des dividendes, pas le régime fiscal de la SCI elle-même.

Le changement de régime (IR vers IS) déclenche une cessation d'activité au titre de l'IR. Les plus-values latentes sur les biens détenus par la SCI peuvent être imposées immédiatement. C'est un coût fiscal qu'il faut anticiper et chiffrer avant de prendre la décision.

Mon avis : ne basculez jamais à l'IS sans avoir modélisé l'impact fiscal sur l'ensemble du cycle de vie de votre investissement, y compris la stratégie de sortie et de transmission. C'est exactement le type de travail que je réalise au cabinet.

 

Quel régime pour quel profil ?

 

Après cette analyse détaillée, vous vous demandez probablement : "Et moi, qu'est-ce qui est le mieux ?" La réponse dépend de votre situation personnelle. Voici les profils types que je rencontre le plus souvent.

Votre profil	Régime recommandé	Pourquoi
SCI familiale, TMI ≤ 30 %, objectif de transmission, détention longue	IR	Plus-value exonérée à terme, transmission facilitée, pas de bombe fiscale latente
Investisseur à TMI élevée (41-45 %), réinvestissement des revenus, pas de besoin de revenus immédiats	IS à évaluer	Économie d'exploitation significative, mais sortie à planifier avec soin
Location meublée via SCI	IS obligatoire	Activité commerciale, pas de choix possible
Primo-investisseur avec travaux importants, TMI modeste	IR	Déficit foncier imputable immédiatement sur le revenu global
Multi-biens, stratégie de capitalisation, arbitrage rapide envisagé (< 12 ans)	IS à modéliser	Le TRI net peut être favorable à l'IS sur un horizon court, mais la sortie doit être chiffrée
Retraité à revenus modestes, détention longue, transmission aux enfants	IR	Simplicité, fiscalité douce en sortie, donation facilitée

Ce tableau est une grille de lecture, pas une prescription. Chaque situation comporte des nuances que seul un examen approfondi peut révéler. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle j'ai écrit un article sur les holdings : beaucoup d'investisseurs multi-biens envisagent des structures complexes qui nécessitent une analyse rigoureuse.

 

Les erreurs que je constate le plus souvent

Mon expérience d'ancien inspecteur vérificateur, puis d'avocat en droit fiscal, m'a permis d'identifier les erreurs récurrentes sur ce sujet. En voici les principales.

 

Choisir l'IS uniquement sur la base du taux d'imposition annuel. C'est l'erreur la plus fréquente. Le taux d'IS à 15 % est séduisant comparé à une TMI de 41 % + 17,2 % de PS. Mais ce raisonnement ignore complètement la fiscalité de sortie. J'ai accompagné des associés qui ont découvert, au moment de la revente, que l'impôt cumulé IS + PFU dépassait largement ce qu'ils auraient payé en restant à l'IR.

 

Louer en meublé via une SCI à l'IR sans mesurer les conséquences. La location meublée, même ponctuelle, peut faire basculer la SCI à l'IS de manière automatique et irréversible. C'est un risque que beaucoup de propriétaires ignorent, et que l'administration fiscale contrôle de plus en plus.

 

Ne pas anticiper la stratégie de sortie. Trop de SCI sont créées sans que les associés aient réfléchi à ce qu'ils feront dans 15, 20 ou 30 ans. Revente du bien ? Transmission aux enfants ? Dissolution de la société ? Chacune de ces options a des conséquences fiscales différentes selon le régime choisi.

 

Confondre irréversibilité de l'option IS et option pour le barème progressif. La LF 2026 a rendu l'option 2OP (barème progressif sur les dividendes) non irrévocable. Mais l'option IS de la SCI, elle, reste bien irréversible. Cette confusion est source de décisions mal informées.

 

Sous-estimer les obligations comptables de l'IS. Une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité commerciale complète, déposer une liasse fiscale, et respecter des obligations déclaratives plus lourdes. Le coût comptable annuel (1 500 à 3 000 €) est un paramètre à intégrer dans le calcul de rentabilité.

 

L'accompagnement que je vous propose

 

Le choix entre IR et IS est l'une des décisions fiscales les plus structurantes de votre vie d'investisseur immobilier. C'est un choix qui vous engage pour des décennies. Et c'est un choix qui ne peut pas se faire sur la base d'un article, aussi complet soit-il.

Ce que je propose à mes clients, c'est une analyse complète de leur situation : revenus, patrimoine, tranche marginale d'imposition, objectifs à court et long terme, stratégie de sortie et de transmission. Sur cette base, je modélise les deux scénarios (IR et IS) sur l'ensemble du cycle de vie de l'investissement : exploitation, revente, distribution, transmission. Et je formule une recommandation argumentée et personnalisée.

Mon parcours de plus de vingt ans à la Direction Générale des Finances Publiques me donne une connaissance concrète des points de contrôle de l'administration en matière de SCI. Je sais quelles sont les erreurs qui déclenchent un contrôle, quelles sont les requalifications les plus fréquentes (notamment le passage forcé à l'IS en cas de location meublée), et quels sont les arguments qui tiennent face à l'inspecteur.

Si vous êtes en phase de création de SCI, ou si vous envisagez un changement de régime, je vous recommande de prendre conseil avant de vous engager. Le coût d'une consultation est sans commune mesure avec les conséquences d'un mauvais choix sur vingt ou trente ans.

Vous pouvez me contacter via la page contact de mon site, ou par téléphone au 06 20 20 53 57. Mon cabinet est situé au 2, avenue Charles et Raymonde Tillon, à Rennes.

 

Questions fréquentes

 

Peut-on revenir de l'IS à l'IR pour une SCI ?

Non. L'option pour l'IS est irréversible. Une fois exercée, il est impossible de revenir au régime de l'IR. C'est la raison pour laquelle cette décision doit être mûrement réfléchie et modélisée sur l'ensemble du cycle de vie de l'investissement. Ne confondez pas avec l'option 2OP (barème progressif sur les dividendes), dont la LF 2026 a supprimé le caractère irrévocable.

 

Une SCI qui loue en meublé est-elle obligatoirement à l'IS ?

Oui, en principe. La location meublée est une activité commerciale par détermination de la loi. Si les recettes de location meublée dépassent 10 % du chiffre d'affaires total de la SCI, le basculement à l'IS est automatique. L'administration fiscale fait preuve d'une certaine tolérance en deçà de ce seuil, mais le risque de requalification existe et les conséquences sont lourdes (imposition immédiate des plus-values latentes).

 

La SCI à l'IS permet-elle de ne pas payer d'impôt ?

Elle permet de réduire considérablement l'impôt pendant la phase d'exploitation, grâce à l'amortissement. Mais l'impôt n'est pas annulé : il est décalé dans le temps. À la revente, la plus-value sera calculée sur une base majorée (valeur nette comptable réduite par les amortissements), et imposée à l'IS puis au PFU lors de la distribution. L'imposition cumulée peut dépasser 50 % du gain total.

 

Quel est le taux d'IS applicable à une SCI en 2026 ?

Le taux réduit est de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, sous conditions (SCI détenue à 75 % au moins par des personnes physiques, CA HT inférieur à 10 M€). Au-delà de 42 500 €, le taux normal de 25 % s'applique.

 

La SCI à l'IR est-elle soumise à la CFE ?

En principe, non, si elle se limite à une activité civile de location nue. La SCI à l'IS, en revanche, est redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises. C'est un poste de charge supplémentaire à intégrer dans le comparatif.

 

Comment sont imposés les dividendes d'une SCI à l'IS ?

Par défaut, les dividendes sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 31,4 % (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026). Sur option (case 2OP de la déclaration), le barème progressif de l'IR s'applique avec un abattement de 40 % sur les dividendes. Cette option est désormais révocable chaque année depuis la LF 2026.

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