Plus-value immobilière exonération

Les points à retenir

La plus-value immobilière est taxée à 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette.
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée. Mais l'administration exige des preuves d'occupation effective, et les contrôles sont fréquents.
L'exonération par la durée de détention est progressive : exonération d'IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans. Le projet de réduction à 17 ans n'a pas été retenu dans le texte final applicable.
Il existe plus de dix cas d'exonération totale : première cession sous condition de remploi, cessions inférieures à 15 000 €, retraités et invalides sous conditions de ressources, non-résidents, expropriation.
La plupart des redressements que j'ai constatés en tant qu'inspecteur vérificateur portaient sur des exonérations mal appliquées, faute de justificatifs ou de respect des conditions.
Un avocat en droit fiscal peut sécuriser votre exonération avant la vente, et vous défendre si l'administration la remet en cause.

Vous envisagez de vendre un bien immobilier et vous vous demandez si vous allez devoir payer un impôt sur la plus-value ? C'est la question que se posent la grande majorité des vendeurs. Et elle est légitime, car les montants en jeu peuvent être considérables.

La bonne nouvelle, c'est qu'il existe de nombreux cas d'exonération. La mauvaise, c'est que ces exonérations sont soumises à des conditions précises, que l'administration fiscale contrôle attentivement. J'en sais quelque chose : avant de fonder mon cabinet d'avocat à Rennes, j'ai passé plus de vingt ans à la Direction Générale des Finances Publiques, dont plusieurs années comme inspecteur vérificateur.

Dans cet article, je vous propose un tour d'horizon complet de toutes les situations qui permettent d'échapper à la taxation de la plus-value immobilière. Je vous donnerai aussi mon avis sur les erreurs les plus fréquentes, celles que j'ai constatées des dizaines de fois lorsque j'étais de l'autre côté du bureau.

Comment fonctionne l'imposition de la plus-value immobilière ?

Avant de parler d'exonération, il faut comprendre ce à quoi vous pourriez échapper. Cela permet de mesurer l'enjeu financier réel.

La plus-value immobilière, c'est la différence entre le prix auquel vous vendez votre bien et le prix auquel vous l'avez acheté. Ce calcul paraît simple, mais il est en réalité plus nuancé. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition réels (ou d'un forfait de 7,5 %) et du coût des travaux réels (ou d'un forfait de 15 % après cinq ans de détention). Ces majorations réduisent la plus-value imposable.

Une fois la plus-value brute déterminée, deux impôts s'appliquent.

Composante	Taux	Exonération totale après
Impôt sur le revenu (IR)	19 %	22 ans de détention
Prélèvements sociaux (PS)	17,2 %	30 ans de détention
Total	36,2 %	30 ans pour une exonération complète

À cela s'ajoute une surtaxe progressive lorsque la plus-value nette imposable (après abattements) dépasse 50 000 €. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant. Concrètement, pour une plus-value nette de 100 000 €, cette surtaxe représente environ 4 000 € supplémentaires.

Vous comprenez pourquoi les exonérations prévues par la loi méritent toute votre attention. Passons-les en revue, en commençant par la plus connue.

L'exonération de la résidence principale : la plus connue, mais pas sans pièges

C'est l'exonération que tout le monde connaît, au moins dans ses grandes lignes. La vente de votre résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux. Aucune limite de montant. Aucune condition de durée de détention. C'est un avantage fiscal majeur.

Mais derrière cette apparente simplicité, les conditions d'application sont plus exigeantes qu'il n'y paraît. Et c'est précisément sur ce terrain que j'ai vu le plus de redressements au cours de ma carrière à la DGFiP.

Les conditions à remplir

Pour bénéficier de l'exonération, votre bien doit constituer votre résidence principale habituelle et effective au jour de la cession. Ce sont les termes utilisés par l'administration. Cela signifie que le logement doit être celui où vous vivez réellement la majeure partie de l'année. Pas un pied-à-terre que vous occupez occasionnellement. Pas une adresse de convenance.

La loi ne fixe pas de durée minimale d'occupation. Vous pouvez donc, en théorie, être exonéré même si vous avez vécu dans le bien moins d'un an. Mais en pratique, une occupation très courte éveille la vigilance de l'administration. Elle vérifiera que le bien était réellement votre résidence principale et non une opération d'achat-revente déguisée.

L'exonération couvre également les dépendances immédiates et nécessaires : garage, cave, place de stationnement (y compris jusqu'à un kilomètre du logement), cour et jardin dans la limite de 2 500 m².

Les situations délicates que l'administration contrôle

Voici les cas qui génèrent le plus de contentieux. Je les ai vus défiler pendant mes années de contrôle fiscal, et je vous les présente pour que vous ne tombiez pas dans ces pièges.

Vous avez déménagé avant la vente. C'est le cas le plus fréquent. Vous quittez votre logement, vous emménagez ailleurs, et vous mettez le bien en vente. L'exonération reste possible, à condition que la vente intervienne dans un délai raisonnable. L'administration retient généralement un an comme référence. Mais surtout, le bien ne doit pas avoir été loué ni occupé par un tiers entre votre départ et la vente. Si vous avez mis le bien en location, même quelques mois, l'exonération est perdue.

Vous êtes en cours de séparation ou de divorce. L'un des deux conjoints a quitté le logement. L'exonération s'applique malgré tout pour le conjoint parti, à condition que l'autre conjoint continue d'y résider à titre de résidence principale et que la vente soit motivée par la séparation. C'est une tolérance administrative, mais elle est bien établie.

Vous tentez de requalifier une résidence secondaire en résidence principale. C'est le piège classique. Certains propriétaires changent leur adresse fiscale quelques mois avant la vente, espérant bénéficier de l'exonération. L'administration le sait. Elle croise systématiquement les données : consommation d'eau et d'électricité, adresse sur les déclarations de revenus, inscription sur les listes électorales, adresses des enfants scolarisés, courriers bancaires. Si les preuves d'occupation effective font défaut, l'exonération sera refusée et un redressement sera notifié.

Vous avez deux résidences et vous hésitez sur laquelle est la "principale". Si vous résidez six mois dans un endroit et six mois dans un autre, l'administration retient comme résidence principale celle pour laquelle vous bénéficiez des abattements en matière de taxe d'habitation (quand elle s'appliquait) ou celle qui correspond à votre centre d'intérêts vitaux.

Mon avis : cette exonération est la plus généreuse du dispositif fiscal français en matière immobilière. Mais elle est aussi la plus contrôlée. Si votre situation présente la moindre ambiguïté, constituez votre dossier de preuves bien avant la vente. C'est la meilleure garantie.

Voyons maintenant le deuxième grand mécanisme d'exonération, celui qui repose sur le temps.

L'exonération par la durée de détention : le mécanisme des abattements

Si vous ne vendez pas votre résidence principale mais un autre bien (résidence secondaire, investissement locatif, terrain), vous êtes en principe imposé. Toutefois, plus vous détenez le bien longtemps, moins vous payez. C'est le système des abattements pour durée de détention.

Le barème des abattements année par année

Les cinq premières années de détention, aucun abattement ne s'applique. Vous êtes taxé sur la totalité de la plus-value. À partir de la sixième année, un abattement progressif réduit la base imposable, selon deux grilles distinctes.

Durée de détention	Abattement IR (par an)	Abattement PS (par an)
De 0 à 5 ans	0 %	0 %
De la 6e à la 21e année	6 % par an	1,65 % par an
22e année	4 %	1,60 %
De la 23e à la 30e année	Exonéré	9 % par an
Résultat	Exonération IR après 22 ans	Exonération PS après 30 ans

Concrètement, si vous vendez un bien détenu depuis 15 ans avec une plus-value brute de 100 000 €, l'abattement IR est de 60 % (10 ans × 6 %). Votre plus-value nette imposable à l'IR est donc de 40 000 €, soit un impôt d'environ 7 600 €. Côté prélèvements sociaux, l'abattement est de 16,5 % (10 ans × 1,65 %), ce qui donne une base de 83 500 €, soit environ 14 362 €. Au total, vous payez environ 21 962 € au lieu de 36 200 €. Le gain est significatif, mais l'impôt reste lourd.

Le projet de réduction à 17 ans : où en est-on ?

Vous avez peut-être lu que le délai d'exonération d'IR allait passer de 22 à 17 ans. C'est un sujet sur lequel circule beaucoup de confusion, et je tiens à faire le point clairement.

En novembre 2025, l'Assemblée nationale a effectivement adopté un amendement porté par le député Corentin Le Fur, visant à réduire de cinq ans le délai d'exonération d'IR sur les résidences secondaires. L'objectif affiché était de fluidifier le marché immobilier en incitant les propriétaires à vendre plus tôt.

Parallèlement, le Sénat a voté une réforme plus radicale en décembre 2025 : supprimer purement et simplement les abattements pour durée de détention et les remplacer par un coefficient d'érosion monétaire. Ce mécanisme aurait recalculé le prix d'achat en fonction de l'inflation, avec un taux d'imposition réduit en contrepartie. Mais cette réforme n'a pas été retenue dans le texte final.

À la date où j'écris cet article, le régime applicable reste celui des abattements progressifs, avec une exonération d'IR après 22 ans et une exonération totale après 30 ans. Le passage à 17 ans n'a pas été intégré dans la loi de finances définitivement applicable. Je mettrai cet article à jour si la situation évolue.

Mon avis : même si le débat parlementaire montre une volonté de raccourcir les délais, je recommande de ne pas construire votre stratégie patrimoniale sur des réformes non encore votées. Raisonnez sur le droit en vigueur, et adaptez-vous si le cadre change.

L'intérêt stratégique de calibrer le calendrier de vente

Les paliers d'abattement créent des effets de seuil qui méritent votre attention. Parfois, reporter une vente de quelques mois permet de franchir une année supplémentaire de détention et de réaliser une économie immédiate.

Prenons un exemple simple. Vous détenez un bien depuis 21 ans et 10 mois, avec une plus-value brute de 80 000 €. Si vous vendez maintenant, votre abattement IR est de 96 % (16 ans × 6 %). Votre plus-value nette imposable à l'IR est de 3 200 €, soit 608 € d'impôt. Mais si vous attendez deux mois pour franchir le cap des 22 ans, vous êtes totalement exonéré d'IR. Deux mois d'attente pour 608 € d'économie, c'est un calcul vite fait. Et l'écart peut être beaucoup plus important sur des plus-values élevées.

C'est exactement le type de conseil qu'un avocat en droit fiscal peut vous apporter : identifier le moment optimal de cession au regard de votre durée de détention.

Passons maintenant aux exonérations moins connues, qui constituent pourtant de véritables opportunités.

La première cession d'un logement autre que la résidence principale

Voici une exonération que beaucoup de vendeurs ignorent, et c'est dommage. Elle peut représenter une économie fiscale de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Vous pouvez être exonéré de la plus-value réalisée lors de la première vente d'un logement qui n'est pas votre résidence principale (résidence secondaire, bien locatif), à deux conditions cumulatives.

Première condition : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente. Autrement dit, vous étiez locataire de votre logement principal pendant cette période.

Deuxième condition : vous devez remployer tout ou partie du prix de cession dans l'acquisition ou la construction de votre résidence principale, dans un délai de 24 mois suivant la vente.

L'exonération est proportionnelle au montant remployé. Si vous remployez l'intégralité du prix de vente, l'exonération est totale. Si vous n'en remployez qu'une partie, l'exonération ne porte que sur cette fraction.

Prenons un exemple. Vous vendez un appartement locatif 200 000 € avec une plus-value de 60 000 €. Vous utilisez 150 000 € pour acheter votre résidence principale. Vous remployez 75 % du prix. L'exonération porte sur 75 % de la plus-value, soit 45 000 €. Les 15 000 € restants sont imposés normalement.

Attention : cette exonération ne peut être utilisée qu'une seule fois dans votre vie. L'administration le vérifie. Et les conditions de remploi sont contrôlées avec attention : le bien acquis doit effectivement devenir votre résidence principale, et pas seulement sur le papier.

Mon avis : si vous êtes locataire de votre résidence principale et que vous possédez un bien que vous souhaitez vendre pour acheter votre logement, cette exonération est faite pour vous. Mais ne la gâchez pas : vérifiez les conditions avec un professionnel avant de vous engager.

Les exonérations liées à la situation personnelle du vendeur

Le législateur a prévu des exonérations spécifiques pour protéger certaines catégories de vendeurs. Elles sont soumises à des conditions de ressources et méritent d'être vérifiées au cas par cas.

Retraités et titulaires de pension de vieillesse

Si vous percevez une pension de vieillesse, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale de la plus-value sur la vente de tout bien immobilier (pas seulement la résidence principale), à condition de remplir deux critères au titre de l'avant-dernière année précédant la cession.

Votre revenu fiscal de référence ne doit pas excéder les limites prévues par l'article 1417 du Code général des impôts. Ces seuils varient selon votre situation familiale et le nombre de parts fiscales. Par ailleurs, vous ne devez pas être redevable de l'IFI.

C'est une exonération précieuse pour les petits retraités qui vendent un bien pour financer leur quotidien ou leur hébergement. Mais elle est conditionnée à un niveau de ressources modeste.

Personnes en situation de handicap ou d'invalidité

Les mêmes conditions s'appliquent aux personnes titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention "invalidité" (correspondant aux 2e et 3e catégories d'invalidité). L'exonération porte sur tout bien immobilier vendu, sans condition de durée de détention.

Personnes résidant en établissement spécialisé

Cette situation est plus fréquente qu'on ne le pense, et elle génère souvent des erreurs. Si vous êtes entré en maison de retraite médicalisée (EHPAD) ou en foyer d'accueil médicalisé pour personnes handicapées, la vente de votre ancienne résidence principale peut être exonérée de plus-value.

Les conditions sont les suivantes : la vente doit intervenir dans les deux ans suivant votre entrée dans l'établissement, le logement doit être resté libre de toute occupation depuis votre départ (ni loué, ni prêté, ni occupé par un tiers), et vous devez remplir les mêmes conditions de ressources que les retraités.

Je vois régulièrement des familles qui mettent en location le logement de leur parent placé en EHPAD, pensant que le bien sera exonéré lors de la revente. C'est une erreur coûteuse : la mise en location fait perdre le bénéfice de l'exonération.

Examinons maintenant les autres cas d'exonération, moins fréquents mais tout aussi utiles.

Les autres cas d'exonération à connaître

Cessions inférieures à 15 000 €

Toute vente immobilière dont le prix de cession n'excède pas 15 000 € est totalement exonérée de plus-value. Ce seuil s'apprécie par cession et par vendeur.

C'est une nuance importante en cas d'indivision. Si vous détenez un bien en indivision à 50/50 et que le prix de vente total est de 28 000 €, votre quote-part est de 14 000 €. Vous êtes exonéré, car votre part est inférieure à 15 000 €, même si le prix global dépasse ce seuil.

Ce cas se présente notamment lors de la vente de petites parcelles, de caves, de garages ou de places de parking.

Non-résidents : l'exonération plafonnée à 150 000 €

Si vous êtes un ressortissant de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen et que vous résidez fiscalement hors de France, vous pouvez bénéficier d'une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, sous conditions.

Vous devez avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente. Et le bien doit être cédé dans certains délais après votre départ de France, selon que vous en avez ou non la libre disposition.

Cette exonération est limitée à une seule résidence par contribuable. C'est un dispositif que je rencontre régulièrement, notamment pour des expatriés qui revendent un bien conservé en France.

Expropriation et cession pour cause d'utilité publique

Si vous êtes exproprié, la plus-value réalisée est exonérée d'impôt, à condition que vous remployiez au moins 90 % de l'indemnité perçue dans l'acquisition, la construction ou l'agrandissement d'un bien immobilier, dans les 12 mois suivant la perception de l'indemnité.

Cette exonération s'étend également aux situations de droit de délaissement, lorsque vous cédez un bien soumis à un risque naturel majeur dans le cadre d'une acquisition amiable par une collectivité.

Cessions au profit du logement social

Les ventes réalisées au profit d'organismes de logement social, ou d'opérateurs privés s'engageant dans le logement social, bénéficient d'exonérations temporaires qui ont été prorogées pour le début de l'année 2026. Des abattements exceptionnels de 60 % à 85 % s'appliquent également dans les zones tendues (zones A, A bis et B1) pour les cessions de terrains à bâtir ou d'immeubles destinés à être démolis et reconstruits en logements.

Ces dispositifs sont techniques et soumis à des calendriers précis. Si vous êtes contacté par un bailleur social ou un opérateur pour acquérir votre bien, je vous recommande de vérifier les conditions avant de signer.

Maintenant que vous connaissez tous les cas d'exonération, parlons des erreurs qui font perdre ces avantages. C'est peut-être la partie la plus importante de cet article.

Les erreurs qui font perdre le bénéfice d'une exonération

C'est le sujet sur lequel mon expérience d'ancien inspecteur vérificateur apporte, je crois, le plus de valeur. Car la plupart des redressements que j'ai traités ne portaient pas sur de la fraude. Ils portaient sur des exonérations mal appliquées, par méconnaissance des règles ou par négligence dans la constitution du dossier.

Voici les erreurs que j'ai constatées le plus souvent.

La résidence principale "de complaisance". Le vendeur déclare que le bien était sa résidence principale, mais les éléments de preuve sont absents ou contradictoires. L'administration croise les données fiscales, les factures d'énergie, les relevés bancaires. Si le faisceau d'indices ne converge pas, l'exonération est refusée. Mon conseil : rassemblez vos preuves d'occupation bien avant la mise en vente.

Le remploi tardif ou incomplet. Dans le cas de la première cession sous condition de remploi, certains vendeurs laissent passer le délai de 24 mois ou n'affectent qu'une partie du prix à l'acquisition de leur résidence principale. Résultat : l'exonération est perdue ou réduite au prorata.

L'oubli de la case 3VW. Si vous bénéficiez de l'exonération au titre de la première cession sous condition de remploi, vous devez renseigner la case 3VW de votre déclaration de revenus (formulaire 2042-C). L'oubli de cette formalité peut entraîner des complications, même si vous remplissez les conditions de fond.

La confusion sur le seuil de 15 000 €. Certains vendeurs appliquent ce seuil au prix global de la vente, alors qu'il s'apprécie par vendeur et par cession. En indivision, c'est la quote-part de chaque vendeur qui compte. L'erreur inverse existe aussi : croire que la vente de plusieurs biens à un même acquéreur donne droit à autant d'exonérations de 15 000 €. Non, le seuil s'apprécie globalement par acquéreur.

La mise en location du bien d'une personne en EHPAD. Comme je l'ai mentionné, louer le logement d'un parent entré en maison de retraite fait perdre l'exonération. C'est une erreur commise de bonne foi, mais les conséquences fiscales sont lourdes.

L'absence de justificatifs de travaux. Ce n'est pas une erreur sur l'exonération elle-même, mais c'est une erreur sur le calcul de la plus-value. Si vous avez réalisé des travaux importants et que vous pouvez le prouver par des factures, la déduction au réel peut être plus avantageuse que le forfait de 15 %. Mais beaucoup de vendeurs n'ont pas conservé leurs factures. Résultat : ils payent plus d'impôt que nécessaire.

Mon avis sans détour : la plupart de ces erreurs sont parfaitement évitables. Il suffit de consulter un professionnel du droit fiscal avant la vente, pas après. Le coût d'une consultation est sans commune mesure avec les sommes en jeu.

Tableau récapitulatif des principaux cas d'exonération

Pour vous donner une vision d'ensemble, voici un récapitulatif des cas d'exonération les plus fréquents.

Cas d'exonération	Conditions principales	Plafond
Résidence principale	Occupation effective au jour de la cession	Aucun
Durée de détention	22 ans (IR) / 30 ans (IR + PS)	Aucun
Première cession (non-RP)	Non-propriétaire de RP depuis 4 ans + remploi dans les 24 mois	Proportionnel au remploi
Cession ≤ 15 000 €	Prix de cession par vendeur et par cession	15 000 € par vendeur
Retraités / invalides	Conditions de ressources (RFR) + non redevable de l'IFI	Aucun
Résident en EHPAD	Vente dans les 2 ans, bien resté libre, conditions de ressources	Aucun
Non-résidents (UE/EEE)	Résidence fiscale en France ≥ 2 ans + délais de cession	150 000 € de PV nette
Expropriation	Remploi de 90 % de l'indemnité dans les 12 mois	Aucun
Logement social	Cession à un organisme HLM ou opérateur engagé	Aucun (temporaire)

Ce tableau est un outil de repérage. Chaque situation mérite une analyse approfondie, car les conditions sont cumulatives et les détails comptent.

Ce que peut faire un avocat en droit fiscal pour sécuriser votre exonération

Vous l'aurez compris à la lecture de cet article : le droit à l'exonération ne se présume pas. Il se prouve. Et il se prépare.

C'est précisément le rôle que je joue auprès de mes clients. Mon intervention se situe à trois niveaux.

Avant la vente, j'analyse votre situation pour déterminer si vous êtes éligible à une exonération, et laquelle. Je vérifie que toutes les conditions sont réunies. Je vous aide à constituer le dossier de preuves quel'administration pourrait demander. Et je vous conseille sur le calendrier optimal de cession, en tenant compte des abattements pour durée de détention.

Pendant la transaction, je m'assure que le notaire applique correctement l'exonération dans l'acte de vente et que les déclarations sont conformes.

En cas de contrôle, si l'administration remet en cause votre exonération, je prends en charge votre défense. Rédaction des observations en réponse à la proposition de rectification, recours hiérarchique, saisine de la commission départementale, et si nécessaire, contentieux devant la juridiction compétente. Mon expérience d'ancien inspecteur vérificateur me donne une connaissance précise des arguments qui portent et de ceux qui ne convainquent pas l'administration.

Si ce sujet vous concerne, je vous invite à consulter la page dédiée à l'accompagnement des particuliers de mon site, ou à me contacter directement.

Ce que j'observe après des années de pratique

En vingt ans de contrôle fiscal puis dans ma pratique d'avocat, j'ai constaté une constante : les contribuables qui anticipent paient moins d'impôt et ont moins de problèmes. Ceux qui découvrent la fiscalité le jour de la signature chez le notaire découvrent souvent de mauvaises surprises.

La plus-value immobilière n'est pas une fatalité. Le code général des impôts prévoit de nombreuses exonérations. Encore faut-il les connaître, les appliquer correctement, et être capable de les justifier si l'administration pose des questions.

C'est exactement ce pour quoi je suis là.

Vous préparez une vente et vous souhaitez vérifier votre éligibilité à une exonération ? Vous avez reçu une proposition de rectification sur une plus-value que vous pensiez exonérée ? Je suis à votre disposition. Vous pouvez me joindre via la page contact de mon site, ou par téléphone au 06 20 20 53 57. Mon cabinet est situé au 2, avenue Charles et Raymonde Tillon, à Rennes.

Questions fréquentes

Suis-je exonéré de plus-value si je vends ma résidence principale après y avoir vécu moins d'un an ?

En théorie, oui. La loi ne fixe aucune durée minimale d'occupation pour bénéficier de l'exonération de la résidence principale. Mais en pratique, une occupation de courte durée attire l'attention de l'administration. Elle vérifiera que le bien était bien votre résidence principale effective et que la vente ne masque pas une opération d'achat-revente. Mon conseil : préparez des preuves solides d'occupation (factures d'énergie, relevés bancaires, courriers officiels).

Peut-on cumuler plusieurs exonérations de plus-value immobilière ?

Non. Un seul cas d'exonération s'applique par cession. En revanche, les abattements pour durée de détention se combinent avec certaines exonérations partielles. Par exemple, si vous bénéficiez de l'exonération de la première cession au prorata du remploi, la fraction non remployée reste soumise à l'impôt, mais elle bénéficie des abattements pour durée de détention.

Quelle est la durée de détention pour être totalement exonéré en 2026 ?

En 2026, le régime en vigueur reste celui des abattements progressifs. L'exonération totale d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention. L'exonération totale de prélèvements sociaux est acquise après 30 ans. Le projet de réduction à 17 ans, voté par l'Assemblée nationale fin 2025, n'a pas été intégré dans le texte final applicable.

L'exonération de la résidence principale s'applique-t-elle en cas de divorce ?

Oui, sous conditions. Si l'un des conjoints a quitté le logement suite à la séparation, il conserve le bénéfice de l'exonération à condition que l'autre conjoint continue d'occuper le bien à titre de résidence principale et que la vente soit motivée par le divorce ou la séparation. Cette tolérance s'applique également aux concubins et aux partenaires de PACS.

Comment prouver que mon bien était ma résidence principale ?

L'administration attend un faisceau d'indices convergents. Les éléments les plus probants sont les déclarations de revenus mentionnant cette adresse, les factures d'eau, d'électricité et de gaz montrant une consommation régulière, les relevés bancaires géolocalisés, l'inscription sur les listes électorales, les attestations d'assurance habitation, et le cas échéant, les certificats de scolarité des enfants. Plus vous réunissez d'éléments, plus votre dossier est solide.

Que risque-t-on si l'administration remet en cause une exonération de plus-value ?

Le risque est un redressement fiscal. L'administration dispose d'un délai de reprise de trois ans (six ans en cas d'activité occulte ou de manquements graves). Elle recalcule l'impôt dû et y ajoute des intérêts de retard au taux de 0,20 % par mois. En cas de manquement délibéré, une pénalité de 40 % s'applique. En cas de manœuvres frauduleuses, elle peut atteindre 80 %. C'est pourquoi il est essentiel de sécuriser votre exonération avant la vente, et non après.

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