Les points à retenir
- Le marchand de biens n'est pas un statut légal, mais une qualification fiscale. Elle repose sur deux critères cumulatifs : l'intention spéculative (acheter pour revendre avec profit) et le caractère habituel des opérations.
- Les bénéfices sont imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas en plus-values des particuliers. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique. Le profit est taxé intégralement.
- La SAS ou la SASU à l'IS est la structure la plus adaptée : taux d'IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, pas de cotisations sociales minimales pour le président non rémunéré, protection du patrimoine personnel.
- La TVA dépend de chaque opération : TVA sur le prix total (20 %) pour les immeubles neufs et les terrains à bâtir, TVA sur la marge pour les immeubles anciens achetés à un particulier sans travaux de remise à neuf. Les conditions de la TVA sur marge sont strictement contrôlées.
- L'engagement de revendre dans les 5 ans permet de ne payer que 125 € de droits d'enregistrement au lieu de 5,80 % à 6,31 %. Le non-respect de cet engagement déclenche un rappel de droits majoré.
- Les erreurs les plus fréquentes que je constate en contrôle : application abusive de la TVA sur marge, non-respect de l'engagement de revendre, requalification d'un particulier en marchand de biens, et vente à prix minoré entre sociétés liées.
Vous exercez ou envisagez d'exercer une activité de marchand de biens ? Alors vous savez probablement que ce métier offre des leviers fiscaux puissants : droits d'enregistrement réduits, TVA sur la marge, déduction des charges réelles. Mais chacun de ces avantages est conditionné à des règles précises, dont le non-respect peut transformer une opération rentable en désastre financier.
Je suis Timothée Guinard, avocat intervenant en fiscalité et en gestion de patrimoine à Rennes. Avant de fonder mon cabinet, j'ai exercé pendant plus de vingt ans à la Direction Générale des Finances Publiques, notamment comme inspecteur vérificateur. Le régime fiscal du marchand de biens est l'un des plus contrôlés par l'administration. J'en connais les rouages de l'intérieur.
Dans cet article, je vous donne un état des lieux complet et sans détour de la fiscalité applicable en 2026. Mon objectif : vous permettre de structurer vos opérations en toute connaissance de cause, et d'éviter les erreurs qui coûtent cher.
Qu'est-ce qu'un marchand de biens au regard du fisc ?
Contrairement à ce que beaucoup pensent, il n'existe pas de "statut" légal de marchand de biens. Vous ne trouverez pas de case à cocher sur un formulaire administratif pour devenir officiellement marchand de biens. C'est l'administration fiscale qui vous qualifie comme tel, sur la base de votre activité réelle.
Les deux critères de qualification : intention spéculative et caractère habituel
Pour l'administration, vous êtes marchand de biens si vous remplissez simultanément deux conditions.
L'intention spéculative. Vous achetez un bien immobilier dans le but de le revendre pour en tirer un profit. Ce n'est pas un achat pour habiter, ni pour louer durablement. C'est un achat orienté vers la revente à court terme. Les indices que l'administration retient : le délai court entre l'achat et la revente, le montant significatif du profit réalisé, l'absence de résidence effective dans le bien, la réalisation de travaux de valorisation avant la revente.
Le caractère habituel. L'opération ne doit pas être isolée. L'administration considère que l'activité est habituelle dès lors que vous réalisez plusieurs opérations d'achat-revente, même espacées dans le temps. Deux ou trois opérations sur quelques années suffisent à établir l'habitude.
C'est la combinaison de ces deux critères qui déclenche l'application du régime fiscal du marchand de biens. Un achat-revente isolé, motivé par un changement de situation personnelle, ne suffit pas. En revanche, dès que la répétition et l'intention de profit sont établies, le régime s'applique, que vous vous soyez déclaré ou non.
Le risque de requalification pour les particuliers
C'est un sujet que je rencontre régulièrement dans ma pratique. Un particulier réalise deux ou trois opérations d'achat-rénovation-revente en quelques années, sans se déclarer comme professionnel. Il pense bénéficier du régime des plus-values des particuliers, avec les abattements pour durée de détention.
L'administration, elle, voit les choses autrement. Elle identifie une activité habituelle d'achat-revente à caractère spéculatif, et requalifie les profits en BIC. Les conséquences sont lourdes : rappel d'impôt sur les bénéfices commerciaux (au lieu des plus-values des particuliers), rappel de TVA, rappel de droits d'enregistrement, et surtout, pénalités pour activité occulte pouvant atteindre 80 % des droits rappelés.
Mon avis : si vous réalisez plus de deux opérations d'achat-revente sur une période de cinq ans, faites analyser votre situation par un avocat en droit fiscal avant de continuer. Le coût d'une consultation est dérisoire comparé aux conséquences d'une requalification.
Le piège de la SCI utilisée pour l'achat-revente
Je tiens à alerter sur ce point, car c'est un accident fiscal que je constate régulièrement. Une SCI est une société civile. L'achat-revente de biens immobiliers est une activité commerciale. Les deux ne sont pas compatibles.
Si vous utilisez une SCI pour exercer une activité de marchand de biens, l'administration requalifiera la société. Elle basculera automatiquement à l'IS, avec un rappel rétroactif d'impôt sur les sociétés, un redressement de TVA, et potentiellement l'imposition immédiate des plus-values latentes. J'ai vu des dossiers dans lesquels ce seul point avait généré des rappels de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Mon conseil est catégorique : ne faites jamais d'achat-revente via une SCI. Créez une structure adaptée à l'activité commerciale.
Justement, voyons quelle structure choisir.
Le choix de la structure juridique et du régime d'imposition
Le choix de votre structure conditionne votre régime fiscal, votre régime social et votre capacité à financer vos opérations. C'est une décision fondatrice qui mérite une réflexion approfondie.
Entreprise individuelle ou société : quel impact fiscal ?
Deux grandes voies s'offrent à vous.
En entreprise individuelle (ou en EURL à l'IR), les bénéfices sont directement ajoutés à vos revenus personnels et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux. Si votre tranche marginale d'imposition est à 41 % ou 45 %, la charge fiscale peut atteindre 58 à 62 % du bénéfice.
En société à l'IS (SAS, SASU, SARL), les bénéfices sont imposés au niveau de la société, au taux de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice (taux réduit PME), puis 25 % au-delà. Vous n'êtes imposé personnellement que lorsque vous vous versez des dividendes (PFU de 31,4 %) ou une rémunération.
Mon avis : pour la grande majorité des marchands de biens, la société à l'IS est plus adaptée dès que l'activité dépasse quelques opérations par an. Elle permet de capitaliser les bénéfices au taux réduit, de maîtriser le rythme d'imposition personnelle, et de réinvestir la trésorerie dans de nouvelles opérations.
SAS, SARL, EURL : comparatif pour le marchand de biens
|
Critère |
SAS / SASU |
SARL / EURL |
|
Régime social du dirigeant |
Assimilé salarié, pas de cotisations minimales si non rémunéré |
TNS (gérant majoritaire), cotisations minimales obligatoires même sans rémunération |
|
Régime fiscal |
IS de plein droit (option IR possible 5 ans max) |
IS de plein droit (SARL) ou IR par défaut (EURL, option IS possible) |
|
Flexibilité statutaire |
Très grande (statuts librement aménageables) |
Encadrée par le Code de commerce |
|
Accueil d'investisseurs |
Facilité par la souplesse des statuts |
Plus rigide (agrément, cessions encadrées) |
|
Coût de création |
600 à 1 500 € (avec accompagnement) |
600 à 1 500 € |
La SAS/SASU s'est imposée comme la forme dominante pour les marchands de biens en 2026. La raison principale : l'absence de cotisations sociales minimales pour le président non rémunéré. Un marchand de biens qui se verse peu de rémunération les premières années préserve sa trésorerie. En SARL, les cotisations TNS sont dues même en l'absence de revenu, ce qui pèse sur la trésorerie en phase de démarrage.
Le régime micro-entreprise : pourquoi il est inadapté
Je le dis clairement : le régime micro-BIC est à proscrire pour un marchand de biens. Il ne permet pas de déduire le prix d'achat des biens, ni le coût des travaux, ni les frais d'acquisition. Seul un abattement forfaitaire de 71 % s'applique sur les recettes.
Or, dans la réalité, les charges d'un marchand de biens (prix d'achat + travaux + frais) représentent souvent 80 à 90 % du prix de vente. Avec un abattement forfaitaire de 71 %, vous seriez imposé sur 29 % de vos recettes, alors que votre marge réelle est de 10 à 20 %. L'impôt serait calculé sur un bénéfice fictif largement supérieur à votre bénéfice réel.
Passons maintenant au cœur du sujet : comment sont imposés vos bénéfices.
L'imposition des bénéfices : BIC et plus-values
C'est la règle fondamentale à comprendre : les profits du marchand de biens ne sont pas des plus-values immobilières. Ce sont des bénéfices commerciaux, imposés selon le régime des BIC. Cette distinction a des conséquences majeures.
Le régime des BIC : comment est calculé le bénéfice imposable
Le calcul est celui de toute activité commerciale. Votre bénéfice imposable est la différence entre vos recettes (prix de vente des biens) et vos charges déductibles.
Les charges déductibles comprennent le prix d'achat du bien, les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire), le coût des travaux de rénovation, les intérêts d'emprunt, les honoraires (architecte, géomètre, avocat, comptable), les frais de commercialisation, la CFE, les assurances et les frais de gestion courante.
Un point technique important : les biens détenus par un marchand de biens sont des stocks, pas des immobilisations. Ils sont inscrits à l'actif circulant du bilan comptable, et évalués à leur coût d'acquisition (prix + frais + travaux). Ils ne sont pas amortissables. C'est une différence fondamentale avec un investisseur classique.
Prenons un exemple. Vous achetez un appartement 150 000 €. Les frais d'acquisition s'élèvent à 1 500 € (droits réduits avec engagement de revendre). Vous réalisez 40 000 € de travaux. Vos frais divers (intérêts, honoraires, gestion) s'élèvent à 8 500 €. Votre coût total est de 200 000 €. Vous revendez 260 000 €. Votre bénéfice imposable est de 60 000 €.
En SAS à l'IS, l'impôt est de 42 500 × 15 % + 17 500 × 25 % = 10 750 €. Soit un taux effectif d'environ 17,9 %.
L'absence d'abattement pour durée de détention
C'est le point qui surprend le plus les débutants. Contrairement à un particulier qui vend un bien détenu depuis plus de 22 ans et qui est totalement exonéré d'impôt sur la plus-value, le marchand de biens est imposé intégralement sur son bénéfice, quelle que soit la durée entre l'achat et la vente.
Pas d'abattement après 6 ans. Pas d'exonération après 22 ans. Le bénéfice est taxé au premier euro, que vous ayez détenu le bien 3 mois ou 10 ans. C'est la contrepartie du régime commercial : vous bénéficiez de la déduction des charges et des droits réduits, mais vous n'avez pas les avantages du régime des particuliers à la sortie.
Le traitement des moins-values et des déficits
En revanche, si une opération est déficitaire (vente à perte), la moins-value est déductible du bénéfice global de l'exercice. C'est un avantage significatif du régime BIC : une opération perdante vient réduire l'impôt sur les opérations rentables.
Si le résultat global de l'exercice est déficitaire, le déficit est reportable sur les exercices suivants, dans la limite de 10 ans en IS. C'est un filet de sécurité appréciable dans une activité où chaque opération comporte un risque.
Abordons maintenant le sujet le plus technique et le plus contrôlé : la TVA.
La TVA du marchand de biens : le sujet le plus technique
La TVA immobilière est le terrain de jeu favori de l'administration lors des contrôles de marchands de biens. C'est aussi le sujet qui génère le plus de redressements. Chaque opération doit faire l'objet d'une analyse TVA spécifique, car le régime applicable dépend de la nature du bien, des travaux réalisés et des conditions d'acquisition.
Si vous souhaitez approfondir les fondamentaux de la TVA immobilière, j'ai consacré un article complet à ce sujet sur mon site.
TVA sur le prix total : quand s'applique-t-elle ?
La TVA est calculée sur l'intégralité du prix de vente (20 %) dans trois cas principaux.
Premier cas : vous vendez un immeuble neuf, c'est-à-dire achevé depuis moins de cinq ans. C'est la situation classique du marchand de biens qui achète un immeuble, réalise des travaux de remise à neuf (au sens fiscal : majorité des éléments de structure, façades ou second œuvre), et revend dans les cinq ans suivant l'achèvement des travaux. La TVA est collectée sur le prix total, et vous pouvez déduire la TVA payée sur les travaux.
Deuxième cas : vous vendez un terrain à bâtir dont l'acquisition a ouvert droit à déduction de TVA.
Troisième cas : vous revendez un bien ancien après avoir opté pour la TVA, et votre propre acquisition avait ouvert droit à déduction.
Dans ces trois situations, les droits d'enregistrement pour l'acquéreur sont réduits à 0,715 %.
TVA sur la marge : conditions et pièges
La TVA sur la marge est le régime que tout marchand de biens espère appliquer, car il est beaucoup plus avantageux. La TVA n'est calculée que sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, et non sur le prix total.
Pour y prétendre, deux conditions cumulatives doivent être réunies. Votre acquisition ne doit pas avoir ouvert droit à déduction de TVA (typiquement : achat à un particulier non-assujetti). Et le bien revendu doit être identique au bien acquis, tant dans sa qualification juridique que dans ses caractéristiques physiques.
Illustrons par un exemple chiffré.
|
Élément |
TVA sur la marge |
TVA sur le prix total |
|
Prix d'achat |
200 000 € |
200 000 € |
|
Prix de vente |
300 000 € |
300 000 € |
|
Base de calcul de la TVA |
100 000 € (marge) |
300 000 € (prix total) |
|
TVA due (20 %) |
20 000 € |
60 000 € |
L'écart est de 40 000 €. C'est considérable. Vous comprenez pourquoi la TVA sur marge est si convoitée, et pourquoi l'administration la contrôle avec autant de rigueur.
Le cas particulier de la division parcellaire et du lotissement
C'est le piège le plus fréquent, et celui qui génère le plus de contentieux. Vous achetez un ensemble immobilier à un particulier : une maison avec un grand terrain. Vous démolissez la maison, divisez le terrain en lots, et revendez les parcelles comme terrains à bâtir.
La question est : pouvez-vous appliquer la TVA sur marge ? La réponse est non. La condition d'identité n'est pas remplie. Vous avez acheté un terrain bâti (avec une maison dessus) et vous revendez des terrains à bâtir. La qualification juridique a changé. Le Conseil d'État est très strict sur ce point.
Conséquence : la TVA sur le prix total s'applique à chaque lot revendu. L'impact sur la rentabilité de l'opération peut être dévastateur si vous aviez calibré vos prix de vente en TVA sur marge.
Mon avis : avant chaque opération impliquant une démolition, une division ou un changement de destination, faites vérifier le régime de TVA applicable par un avocat en droit fiscal. C'est le seul moyen d'éviter un rappel qui peut remettre en cause la viabilité économique de l'opération.
La récupération de la TVA sur les travaux
Ce point est souvent mal compris. Si votre revente est soumise à la TVA sur le prix total, vous pouvez déduire la TVA payée sur les travaux réalisés. C'est un avantage significatif qui améliore votre marge nette.
En revanche, si votre revente est soumise à la TVA sur la marge, vous ne pouvez pas déduire la TVA sur les travaux. Cette TVA reste une charge définitive qui vient grever votre bénéfice.
C'est un paramètre essentiel dans le calcul de rentabilité de chaque opération. Selon le régime de TVA applicable, l'arbitrage entre "rénover lourdement" et "revendre en l'état" peut basculer.
Les droits d'enregistrement : l'engagement de revendre
C'est l'un des avantages les plus significatifs du statut de marchand de biens. Bien utilisé, il réduit considérablement le coût d'acquisition. Mal géré, il peut se transformer en piège coûteux.
Le régime de faveur de l'article 1115 du CGI
L'article 1115 du Code général des impôts prévoit que le marchand de biens qui s'engage à revendre un bien dans un délai de cinq ans bénéficie de droits d'enregistrement réduits. Au lieu de payer 5,80 % à 6,31 % du prix d'achat en droits de mutation, il ne paie qu'un droit fixe de 125 €.
L'économie est considérable. Sur un achat à 400 000 €, les droits passent de 25 240 € (au taux de 6,31 %) à 125 €. Soit une économie de plus de 25 000 €. C'est un levier de rentabilité majeur qui s'applique dès l'acquisition.
L'engagement doit impérativement figurer dans l'acte d'acquisition. Sans mention expresse, le bénéfice des droits réduits est perdu.
Que se passe-t-il si le bien n'est pas revendu dans les 5 ans ?
Si le délai de cinq ans expire sans que le bien ait été revendu, le marchand de biens doit acquitter les droits de mutation au taux normal, majorés d'un droit supplémentaire de 1 % du prix d'achat et d'intérêts de retard (0,20 % par mois).
Sur un bien acheté 400 000 €, le rappel peut atteindre 30 000 € ou plus. Et si plusieurs biens sont concernés, l'addition peut devenir vertigineuse.
L'administration suit ces engagements de manière automatisée. Les échéances sont connues, et les contrôles sont systématiques. Mon conseil : tenez un tableau de suivi de vos engagements de revente avec les dates limites, et anticipez les éventuelles difficultés de commercialisation.
L'engagement de construire : l'alternative des 4 ans
Lorsque vous achetez un terrain ou un immeuble destiné à être démoli pour y construire, vous pouvez prendre un engagement de construire dans un délai de 4 ans (au lieu d'un engagement de revendre dans les 5 ans). Cet engagement ouvre également droit au droit fixe de 125 €.
Les deux engagements ne se cumulent pas : vous choisissez l'un ou l'autre, selon la nature de votre opération.
La comptabilité du marchand de biens : les spécificités à connaître
La comptabilité d'un marchand de biens présente des particularités qui la distinguent de celle d'une entreprise classique. Les ignorer, c'est s'exposer à des erreurs de déclaration et à des redressements.
Stocks vs immobilisations : une confusion qui coûte cher
Les biens immobiliers détenus par un marchand de biens sont des stocks. Pas des immobilisations. Ils sont inscrits à l'actif circulant du bilan, évalués à leur coût d'acquisition : prix d'achat + droits d'enregistrement + frais de notaire + coût des travaux réalisés.
Les stocks ne sont pas amortissables. C'est une différence fondamentale avec un investisseur qui détient un bien en immobilisation (SCI à l'IS, LMNP) et qui peut amortir le bâti. Le marchand de biens ne déduit le coût de son bien qu'au moment de la revente, en tant que charge venant réduire le bénéfice de l'opération.
La confusion entre stocks et immobilisations est une erreur comptable fréquente que l'administration identifie facilement lors d'un contrôle.
Le piège des revenus locatifs sur un bien en stock
Certains marchands de biens mettent en location un bien inscrit en stock, en attendant de le revendre. C'est une pratique risquée à plusieurs titres.
Les revenus locatifs sont intégrés au chiffre d'affaires de la société et imposés à l'IS. Mais surtout, la mise en location peut être interprétée par l'administration comme une preuve d'intention de conservation, et non de revente. Si cette analyse est retenue, l'engagement de revendre peut être remis en cause, et les droits d'enregistrement réduits doivent être remboursés.
Mon avis : ne louez un bien en stock que si vous avez parfaitement mesuré les conséquences fiscales, et idéalement après en avoir discuté avec votre avocat en droit fiscal.
Les obligations déclaratives
Le marchand de biens est soumis aux obligations comptables et déclaratives de toute entreprise commerciale : comptabilité d'engagement complète, déclarations de TVA mensuelles ou trimestrielles, dépôt de la liasse fiscale annuelle, conservation de l'ensemble des justificatifs (actes d'acquisition, factures de travaux, engagements de revente).
Le coût comptable annuel se situe entre 2 500 € et 4 000 € HT pour un cabinet spécialisé. C'est un investissement, pas une dépense : un comptable qui connaît les spécificités du marchand de biens vous évitera des erreurs dont le coût dépasse largement ses honoraires.
Les erreurs qui déclenchent un contrôle fiscal
C'est le sujet sur lequel mon parcours d'ancien inspecteur vérificateur apporte, je crois, le plus de valeur. Les contrôles fiscaux portant sur les marchands de biens sont parmi les plus fréquents et les plus lourds en matière immobilière. Voici les erreurs que je constate le plus souvent.
L'application abusive de la TVA sur marge
C'est le premier motif de redressement. Le marchand de biens applique la TVA sur marge alors que les conditions ne sont pas réunies : travaux de remise à neuf qui ont changé la qualification du bien (ancien devenu neuf), division parcellaire modifiant la qualification juridique (terrain bâti devenu terrain à bâtir), ou acquisition ayant ouvert droit à déduction.
Le rappel est calculé sur la différence entre la TVA sur le prix total et la TVA sur la marge. Sur l'exemple précédent, c'est un rappel de 40 000 €, auquel s'ajoutent les intérêts de retard et les pénalités.
Le non-respect de l'engagement de revendre
Bien non revendu dans les 5 ans, ou mis en location pendant le délai de l'engagement. L'administration suit ces engagements de manière automatisée et systématique. Le rappel de droits d'enregistrement au taux normal, majoré du droit supplémentaire de 1 % et des intérêts de retard, peut atteindre 8 à 10 % du prix d'acquisition.
La requalification d'un particulier en marchand de biens
Plusieurs opérations d'achat-revente réalisées par un particulier sans déclaration d'activité commerciale. L'administration requalifie les profits en BIC, rappelle la TVA et les droits d'enregistrement. Les pénalités pour activité occulte peuvent atteindre 80 % des droits rappelés. C'est l'un des redressements les plus lourds que j'ai vus dans ma carrière.
La vente à prix minoré entre sociétés liées
C'est un montage qui déclenche quasi systématiquement une procédure d'abus de droit. Le marchand de biens (SAS) revend un bien à sa propre SCI patrimoniale à un prix inférieur au marché pour sortir le bien du stock, échapper à la TVA et convertir un bénéfice commercial en plus-value des particuliers.
L'administration connaît parfaitement ce schéma. Les pénalités d'abus de droit s'élèvent à 80 % des droits éludés. C'est un risque à ne prendre en aucune circonstance.
Ce que peut faire un avocat en droit fiscal pour les marchands de biens
La fiscalité du marchand de biens est un domaine où chaque opération nécessite une analyse spécifique. Le régime de TVA, les droits d'enregistrement, le calcul du bénéfice imposable : tout varie selon les caractéristiques du bien, les conditions d'acquisition et la nature des travaux réalisés.
Voici les situations dans lesquelles j'interviens concrètement.
|
Votre situation |
Mon intervention |
|
Vous lancez votre activité de marchand de biens |
Choix de la structure juridique, régime fiscal optimal, mise en place des outils de suivi |
|
Vous préparez une opération d'achat-revente |
Analyse TVA (marge ou prix total), sécurisation de l'engagement de revendre, simulation du bénéfice imposable |
|
Vous envisagez une division parcellaire ou une démolition-reconstruction |
Vérification de la condition d'identité TVA, analyse des conséquences fiscales de chaque scénario |
|
Vous faites l'objet d'un contrôle fiscal |
Assistance complète : analyse de la proposition de rectification, rédaction des observations, recours hiérarchique, contentieux |
|
Vous êtes un particulier menacé de requalification |
Analyse du risque, stratégie de défense, négociation avec l'administration |
Mon parcours de plus de vingt ans à la Direction Générale des Finances Publiques me donne une connaissance concrète des méthodes de contrôle de l'administration en matière de marchands de biens. Je sais quels sont les critères de sélection des dossiers, les points de vérification prioritaires et les arguments qui tiennent face à l'inspecteur.
Vous pouvez me contacter via la page contact de mon site, ou par téléphone au 06 20 20 53 57. Mon cabinet est situé au 2, avenue Charles et Raymonde Tillon, à Rennes.
Ce que je retiens après des années de pratique
Le métier de marchand de biens est un métier d'entrepreneur. La fiscalité en est le moteur comme le frein. Bien maîtrisée, elle libère des marges qui rendent l'activité très rentable. Mal anticipée, elle absorbe le bénéfice et peut vous mettre en difficulté.
Les règles ne sont pas complexes en elles-mêmes. Mais elles s'articulent les unes avec les autres de manière subtile : le choix de la structure conditionne le régime d'imposition, la nature des travaux conditionne le régime de TVA, et le régime de TVA conditionne la possibilité de déduire la TVA sur les travaux. Chaque décision a des répercussions en chaîne.
Mon rôle est de vous aider à anticiper ces répercussions avant chaque opération. Et quand l'administration s'intéresse à vos dossiers, de vous défendre avec la rigueur et la connaissance du terrain que mon parcours m'a données.
Questions fréquentes
Quel est le meilleur statut juridique pour un marchand de biens en 2026 ?
La SAS ou la SASU à l'IS est la forme la plus adaptée pour la majorité des marchands de biens. Le taux d'IS est de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis 25 % au-delà. Le président non rémunéré ne paie pas de cotisations sociales minimales, ce qui préserve la trésorerie en phase de démarrage. La flexibilité statutaire facilite l'entrée d'investisseurs sur des opérations spécifiques.
Peut-on être marchand de biens en micro-entreprise ?
C'est légalement possible, mais économiquement inadapté. Le régime micro-BIC ne permet pas de déduire le prix d'achat des biens ni le coût des travaux. Seul un abattement forfaitaire de 71 % s'applique. Or, les charges réelles d'un marchand de biens représentent souvent 80 à 90 % du prix de vente. Vous seriez imposé sur un bénéfice fictif largement supérieur à votre bénéfice réel.
Quelle est la différence entre TVA sur marge et TVA sur le prix total ?
La TVA sur le prix total se calcule sur l'intégralité du prix de vente (20 %). La TVA sur marge se calcule uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Le régime de la marge s'applique lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction de TVA et que le bien revendu est identique au bien acquis (qualification juridique et caractéristiques physiques). La condition d'identité est strictement contrôlée.
Que se passe-t-il si je ne revends pas le bien dans les 5 ans ?
Le non-respect de l'engagement de revendre déclenche le paiement des droits d'enregistrement au taux normal (5,80 % ou 6,31 % du prix d'achat), majorés d'un droit supplémentaire de 1 % et d'intérêts de retard de 0,20 % par mois. Sur un bien acquis 400 000 €, le rappel peut dépasser 30 000 €. L'administration suit ces engagements de manière automatisée.
Un marchand de biens bénéficie-t-il d'abattements pour durée de détention ?
Non, jamais. Les profits du marchand de biens sont des BIC, pas des plus-values des particuliers. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique. Le bénéfice est imposé intégralement, que le bien ait été détenu 3 mois ou 10 ans. C'est une différence fondamentale avec le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Que risque un particulier requalifié en marchand de biens ?
La requalification entraîne un rappel d'impôt au titre des BIC (au lieu du régime des plus-values des particuliers), un rappel de TVA, un rappel de droits d'enregistrement, et des pénalités pour activité occulte pouvant atteindre 80 % des droits rappelés. C'est l'un des redressements les plus lourds en matière immobilière. Si vous réalisez plusieurs opérations d'achat-revente, faites analyser votre situation avant de poursuivre.
Découvrez également nos solutions d’accompagnement des particuliers.
Contactez notre cabinet d’avocat fiscaliste à Rennes