LMNP LMP fiscalité

Les points à retenir

• Le statut LMNP n'est pas supprimé en 2026. Le régime réel et l'amortissement sont maintenus pour les locations meublées longue durée.
• Le passage de LMNP à LMP se fait toujours sur deux critères cumulatifs : recettes supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer fiscal. La bascule entraîne des cotisations sociales SSI, un régime de plus-values différent et un impact sur l'IFI.
• Depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. C'est le changement le plus important de ces dernières années pour les loueurs en meublé.
• La loi Le Meur a durci la fiscalité des meublés de tourisme non classés : plafond micro-BIC abaissé à 15 000 €, abattement réduit à 30 %. Les locations longue durée ne sont pas concernées.
• Les prélèvements sociaux passent à 18,6 % en 2026 pour les plus-values de cession, hors résidences de services sous bail commercial.
• L'accompagnement d'un avocat en droit fiscal est devenu essentiel : le LMNP est plus technique à piloter qu'avant, et les erreurs de déclaration ou de statut sont fréquemment sanctionnées.

Vous êtes loueur en meublé, ou vous envisagez de le devenir ? Alors vous avez probablement vu passer des titres alarmistes sur "la fin du LMNP" ou "la suppression de l'amortissement". Ces annonces ont créé un climat d'inquiétude, et beaucoup de propriétaires ont pris des décisions précipitées sur la base d'informations incomplètes.

Je suis Timothée Guinard, avocat intervenant en fiscalité et en gestion de patrimoine à Rennes. Avant de fonder mon cabinet, j'ai exercé pendant plus de vingt ans à la Direction Générale des Finances Publiques. Je vous propose dans cet article un état des lieux complet et à jour de la fiscalité LMNP et LMP en 2026. Mon objectif : vous donner les clés pour comprendre ce qui a réellement changé, ce qui reste en vigueur, et les décisions à prendre en connaissance de cause.

 

LMNP et LMP : rappel des critères de distinction

 

C'est le point de départ indispensable. Beaucoup de loueurs en meublé ignorent la frontière entre ces deux statuts. Or, cette frontière a des conséquences fiscales et sociales considérables. J'ai vu des contribuables basculer en LMP sans le savoir, et découvrir des années plus tard qu'ils auraient dû payer des cotisations sociales et déposer des déclarations spécifiques.

 

Les deux conditions qui déterminent votre statut

 

Le principe est simple en apparence. Vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) si vous remplissez simultanément deux conditions : vos recettes annuelles de location meublée dépassent 23 000 €, et ces recettes sont supérieures à l'ensemble de vos autres revenus d'activité (salaires, pensions, autres BIC, BNC).

Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, vous restez Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ces critères sont appréciés au niveau du foyer fiscal, et non du contribuable seul. C'est une nuance importante pour les couples.

Prenons un exemple. Vous percevez 30 000 € de loyers meublés et votre conjoint perçoit un salaire de 35 000 €. Vos recettes locatives dépassent 23 000 €, mais elles sont inférieures aux autres revenus d'activité du foyer (35 000 €). Vous restez LMNP. En revanche, si votre conjoint prend sa retraite et que sa pension est de 25 000 €, vos recettes locatives deviennent supérieures. Vous basculez en LMP.

Mon avis : ce calcul doit être refait chaque année. Un changement de situation familiale ou professionnelle peut suffire à déclencher le passage en LMP, avec toutes les conséquences que cela implique.

 

La nouveauté 2026 pour les non-résidents

 

L'article 53 de la loi de finances 2026 introduit une règle nouvelle pour les contribuables domiciliés hors de France. Désormais, les revenus d'activité imposés dans le pays de résidence sont intégrés dans le calcul de la prépondérance des recettes.

Concrètement, un expatrié qui perçoit un salaire de 80 000 € à l'étranger et 25 000 € de loyers meublés en France reste LMNP, car ses revenus d'activité mondiaux dépassent ses recettes locatives. Avant cette réforme, seuls les revenus imposés en France étaient pris en compte, ce qui faisait basculer certains expatriés en LMP de manière mécanique.

Cette mesure s'applique à compter de l'imposition des revenus de l'année 2026. Si vous êtes expatrié et loueur en meublé en France, c'est une clarification bienvenue.

Les conséquences concrètes du passage en LMP

La distinction entre LMNP et LMP n'est pas qu'une étiquette. Elle conditionne l'ensemble de votre régime fiscal et social. Voici les différences majeures.

 

Critère	LMNP	LMP
Cotisations sociales	Prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus	Cotisations SSI (environ 35 à 45 % du bénéfice), avec minimum de cotisation
Déficits	Imputables uniquement sur les BIC de location meublée (report sur 10 ans)	Imputables sur le revenu global, sans limitation
Plus-values à la revente	Régime des plus-values des particuliers (abattement pour durée de détention)	Régime des plus-values professionnelles (exonérations spécifiques sous conditions)
IFI	Biens inclus dans l'assiette de l'IFI	Biens exclus de l'IFI (considérés comme professionnels, sous conditions)
Transmission	Droits de succession sur la valeur des biens	Exonération partielle possible (pacte Dutreil, sous conditions strictes)

 

Ce tableau montre que le LMP n'est ni systématiquement meilleur, ni systématiquement moins bon que le LMNP. Tout dépend de votre situation : niveau de revenus, horizon de détention, montant du patrimoine immobilier, projets de transmission. C'est un arbitrage qui mérite une analyse personnalisée.

Maintenant que la distinction entre les deux statuts est claire, entrons dans le détail de la fiscalité applicable en 2026.

 

La fiscalité LMNP en 2026 : ce qui est en vigueur

 

C'est la question que la plupart d'entre vous se posent : qu'est-ce qui a réellement changé, et qu'est-ce qui reste en place ? Je vais être aussi précis que possible, en distinguant ce qui est voté de ce qui relève encore du projet.

 

Le régime micro-BIC : les nouveaux plafonds et abattements

 

Le micro-BIC est le régime le plus simple. L'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes, et vous êtes imposé sur le solde. Mais depuis la loi Le Meur de novembre 2024, les règles diffèrent selon le type de location.

 

Type de location meublée	Plafond de recettes	Abattement forfaitaire
Location longue durée (bail 1 an, étudiant, mobilité)	77 700 €	50 %
Meublé de tourisme classé (2 à 5 étoiles)	77 700 €	50 % (au lieu de 71 % auparavant)
Meublé de tourisme non classé (type Airbnb)	15 000 €	30 %

Le changement le plus marquant concerne les meublés de tourisme non classés. Leur plafond micro-BIC est passé de 77 700 € à 15 000 €, et leur abattement de 50 % à 30 %. Au-delà de 15 000 € de recettes, le passage au régime réel est obligatoire, avec toutes les contraintes comptables que cela implique.

Les meublés de tourisme classés perdent aussi leur régime très favorable (abattement de 71 %), mais conservent un cadre nettement plus avantageux que les non classés. Quant à la location longue durée, elle n'est pas touchée par ces mesures. Le micro-BIC à 50 % reste inchangé.

Ces barèmes s'appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, déclarés au printemps 2026.

 

Le régime réel : amortissement préservé, mais une contrepartie à la revente

 

C'est le sujet qui a fait couler le plus d'encre. Je tiens à être clair : l'amortissement au régime réel est maintenu en 2026. La suppression de l'amortissement LMNP, régulièrement évoquée dans la presse, n'a pas été votée. Le sous-amendement qui proposait de le plafonner à 2 % n'a pas été retenu dans le texte final.

Vous pouvez donc continuer à amortir votre bien (hors terrain) et votre mobilier, et à déduire l'ensemble de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance, travaux d'entretien, frais de gestion, CFE, charges de copropriété. Le résultat imposable peut être réduit à zéro, voire créer un déficit reportable sur les dix exercices suivants.

En revanche, et c'est le changement majeur, la loi de finances 2025 (article 84) a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, les amortissements que vous avez déduits viennent minorer votre prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value taxable. Résultat : vous payez moins d'impôt pendant l'exploitation, mais davantage à la sortie.

Prenons un exemple. Vous achetez un appartement 200 000 € (dont 160 000 € amortissables). Après 15 ans, vous avez déduit 96 000 € d'amortissements. Vous revendez 250 000 €. Avant la réforme, votre plus-value était calculée sur la base de 200 000 € d'acquisition. Depuis 2025, elle est calculée sur la base de 104 000 € (200 000 € - 96 000 € d'amortissements réintégrés). La différence d'imposition peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Il y a toutefois deux exceptions importantes. La réintégration ne s'applique pas aux résidences de services exploitées sous bail commercial (résidences étudiantes, seniors, EHPAD). Et elle ne s'applique pas si la plus-value bénéficie d'une exonération totale, notamment par la durée de détention (30 ans).

Mon avis : cette réforme change la logique économique du LMNP. Auparavant, le statut offrait un double avantage : peu d'impôt à l'exploitation, et un régime de plus-value favorable à la sortie. Désormais, l'avantage à l'exploitation est maintenu, mais le prix à payer à la sortie est plus élevé. L'horizon de détention devient la variable stratégique centrale.

 

La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %

 

Le PLF 2026 a acté une hausse des prélèvements sociaux, qui passent de 17,2 % à 18,6 % pour les plus-values de cession immobilière. Cette augmentation de 1,4 point, portée par la hausse de la CSG, impacte les LMNP qui revendent leur bien.

Les résidences de services sous bail commercial ne sont pas concernées par cette mesure. Pour les autres loueurs, cela signifie un taux global de taxation des plus-values qui passe de 36,2 % à 37,6 % (19 % d'IR + 18,6 % de PS).

Voyons maintenant les spécificités du statut LMP, qui concernent les loueurs dont les recettes dépassent les seuils.

 

La fiscalité LMP en 2026 : les spécificités à connaître

 

Si vous êtes LMP, ou si vous êtes sur le point de le devenir, ce qui suit vous concerne directement. Le statut LMP emporte des obligations et des conséquences que beaucoup de loueurs découvrent trop tard.

 

Cotisations sociales SSI : un coût souvent sous-estimé

 

En tant que LMP, vous êtes affilié au régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI, ex-RSI). Vous devez payer des cotisations sociales sur le bénéfice de votre activité de location meublée. Le taux global est d'environ 35 à 45 % du bénéfice, selon votre situation.

Et attention : même si votre résultat est déficitaire ou nul, un minimum de cotisation est dû. Ce minimum se situe aux alentours de 1 200 € par an. C'est un poste de charge que beaucoup de loueurs ne prennent pas en compte dans leur calcul de rentabilité.

L'absence de déclaration et de paiement des cotisations SSI vous expose à des sanctions de l'URSSAF : majorations de 25 %, pénalités de retard, et régularisation rétroactive. J'ai vu des dossiers dans lesquels des loueurs ont découvert leur statut LMP à l'occasion d'un contrôle, avec des rappels de cotisations sur plusieurs années. C'est un risque réel et fréquent.

 

Déficits : l'avantage majeur du LMP

 

C'est le point fort du statut LMP. Contrairement au LMNP, dont les déficits ne s'imputent que sur les revenus de location meublée (BIC non professionnels, reportables sur 10 ans), le LMP peut imputer ses déficits sur l'ensemble du revenu global, sans limitation de montant.

C'est un avantage considérable, notamment en phase d'acquisition, lorsque les charges (intérêts d'emprunt, travaux, amortissements) excèdent les loyers. Un déficit LMP de 20 000 € réduit directement votre revenu global de 20 000 €, et donc votre impôt sur le revenu. En LMNP, ce même déficit ne pourrait s'imputer que sur vos futurs revenus de location meublée.

 

Plus-values professionnelles : un régime différent

 

Le LMP relève du régime des plus-values professionnelles, et non de celui des plus-values des particuliers. Les conséquences sont significatives.

En LMNP, vous bénéficiez des abattements pour durée de détention : exonération d'IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans. En LMP, ces abattements ne s'appliquent pas.

En revanche, le LMP dispose d'exonérations spécifiques. La plus courante : si vos recettes de location meublée des deux dernières années sont inférieures à 90 000 € en moyenne, la plus-value est totalement exonérée d'IR (exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €). Vous devez également avoir exercé l'activité pendant au moins cinq ans.

Une exonération existe aussi en cas de départ à la retraite, sous certaines conditions de délai et de montant.

Mon avis : selon votre profil, le régime des plus-values professionnelles peut être plus favorable ou moins favorable que celui des particuliers. C'est un calcul à faire au cas par cas, en intégrant la durée de détention prévue, le montant estimé de la plus-value, et votre niveau de recettes.

 

IFI et patrimoine immobilier professionnel

 

Dernier avantage notable du LMP : vos biens loués en meublé professionnel sont considérés comme des biens professionnels. À ce titre, ils sont exclus de l'assiette de l'IFI, à condition que l'activité soit exercée à titre principal.

Pour les patrimoines immobiliers importants, dont la valeur nette dépasse 1,3 million d'euros, cette exclusion peut représenter une économie annuelle significative. C'est un paramètre à intégrer dans votre réflexion globale sur le choix du statut.

Après ce panorama du LMP, abordons un sujet qui concerne plus spécifiquement les loueurs saisonniers.

 

La loi Le Meur et les meublés de tourisme : ce que les loueurs saisonniers doivent savoir

 

Si vous louez un bien sur Airbnb, Booking ou une plateforme similaire, cette partie vous concerne directement. La loi du 19 novembre 2024, dite "loi Le Meur" ou "loi anti-Airbnb", a profondément modifié le cadre fiscal et réglementaire de la location touristique.

 

Le durcissement fiscal des meublés non classés

 

Le changement le plus marquant est la réduction drastique des avantages du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés. Le plafond de recettes passe de 77 700 € à 15 000 €, et l'abattement forfaitaire de 50 % à 30 %. Au-delà de 15 000 €, le passage au régime réel est automatique.

Concrètement, si vous percevez 20 000 € de loyers via Airbnb avec un meublé non classé, vous ne pouvez plus bénéficier du micro-BIC. Vous devez tenir une comptabilité, déposer une liasse fiscale, et calculer votre résultat au réel. La charge administrative est nettement plus lourde, et le coût comptable (1 500 à 3 000 € par an) doit être intégré dans votre calcul de rentabilité.

 

L'intérêt stratégique du classement

 

Face à ce durcissement, une solution existe : faire classer votre meublé de tourisme. Le classement (de 2 à 5 étoiles, délivré par Atout France ou un organisme agréé) vous permet de conserver le plafond de 77 700 € et l'abattement de 50 %.

Le coût du classement est modeste : entre 300 et 500 €, pour une validité de cinq ans. Le délai d'obtention est de deux à trois mois. Pour un loueur saisonnier qui génère plus de 15 000 € de recettes, l'économie fiscale annuelle peut atteindre 3 000 à 6 000 €. L'investissement est rentabilisé en quelques semaines.

Mon avis : si vous êtes loueur saisonnier et que vos recettes dépassent 15 000 €, le classement est une démarche à engager sans tarder. C'est l'un des rares leviers d'optimisation fiscale qui ne coûte presque rien et qui rapporte immédiatement.

 

Les nouvelles contraintes réglementaires locales

 

Au-delà de la fiscalité, la loi Le Meur renforce les pouvoirs des communes en matière de régulation de la location touristique. Les municipalités peuvent désormais limiter le nombre de jours de location autorisés, imposer un enregistrement obligatoire avec numéro de déclaration, et soumettre l'activité à autorisation de changement d'usage dans les zones tendues.

À Rennes et dans la métropole rennaise, ces règles peuvent varier d'une commune à l'autre. Je recommande de vérifier la réglementation locale avant tout investissement en location saisonnière.

Maintenant que le cadre juridique est posé, la question essentielle est : quelle stratégie adopter en 2026 ?

 

Quelle stratégie pour les loueurs en meublé en 2026 ?

 

Le LMNP n'est pas mort. Mais il a changé de visage. Les réformes de 2024 et 2025 ont modifié l'équilibre fiscal du statut, et en 2026, il ne suffit plus d'investir "en meublé" pour optimiser sa fiscalité. Il faut réfléchir en amont, et surtout, adapter sa stratégie à la nouvelle donne.

 

Faut-il encore investir en LMNP en 2026 ?

 

Ma réponse est oui, mais avec discernement. Le LMNP reste un véhicule d'investissement attractif pour plusieurs types de projets.

La location meublée longue durée (bail d'un an, bail étudiant, bail mobilité) conserve tous ses avantages au régime réel : amortissement du bien et du mobilier, déduction de l'ensemble des charges, résultat fiscal souvent nul pendant huit à dix ans. Le micro-BIC à 50 % reste également simple et efficace pour les petits portefeuilles.

Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) ne sont pas impactées par les réformes récentes. L'amortissement n'y est pas réintégré dans la plus-value, et le bail commercial offre une gestion déléguée. C'est un créneau qui reste particulièrement stable.

En revanche, la location saisonnière non classée a perdu une grande partie de son intérêt fiscal. Pour ce type de bien, le classement est devenu indispensable, et la réglementation locale ajoute une couche de complexité.

 

L'horizon de détention : la variable clé

 

Avec la réintégration des amortissements dans la plus-value, l'horizon de détention est devenu le facteur déterminant de la rentabilité après impôt d'un investissement en LMNP.

Sur une détention courte (moins de 15 ans), la plus-value taxable sera significativement majorée par les amortissements réintégrés, et les abattements pour durée de détention seront encore modestes. La fiscalité de sortie peut absorber une partie importante du gain réalisé.

Sur une détention longue (22 à 30 ans), les abattements pour durée de détention viennent progressivement effacer la plus-value imposable. Après 30 ans, l'exonération est totale, y compris sur la part correspondant aux amortissements réintégrés. Le LMNP redevient alors un outil patrimonial très efficace.

Mon avis : si vous investissez en LMNP aujourd'hui, planifiez une détention longue. C'est la seule manière de cumuler l'avantage fiscal à l'exploitation (amortissement, charges) et l'avantage à la sortie (exonération par la durée). Une revente rapide, sauf nécessité, est fiscalement coûteuse.

 

Les alternatives à évaluer

 

Les réformes récentes ont relancé l'intérêt pour d'autres véhicules d'investissement immobilier. Voici ceux que j'analyse régulièrement avec mes clients.

La SCI soumise à l'IS reste une option solide pour les patrimoines multi-biens. L'amortissement y est garanti et non menacé par les réformes LMNP. L'imposition se fait à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %). Mais la sortie est plus coûteuse : les dividendes distribués aux associés sont taxés une seconde fois. Et l'option IS est irréversible pendant une période de quinze ans.

La location nue, longtemps considérée comme moins intéressante que le meublé, voit son intérêt relatif augmenter à mesure que la fiscalité du LMNP se rapproche. Le statut de "bailleur privé" avec amortissement pour la location vide est en cours d'étude dans le cadre du PLF 2026, mais il n'est pas encore voté. Je le mentionne à titre prospectif.

Si ces questions de structuration vous concernent, je vous invite à consulter la page dédiée au patrimoine de mon site. C'est un sujet qui nécessite une analyse personnalisée.

 

Les erreurs fréquentes que je constate chez les loueurs en meublé

 

Mon expérience d'ancien inspecteur vérificateur me donne une vision assez précise des points de contrôle de l'administration en matière de location meublée. Voici les erreurs que je rencontre le plus souvent.

 

Ne pas vérifier chaque année son statut LMNP/LMP. Un changement de revenus, un départ en retraite, une augmentation des loyers : il suffit de peu pour basculer d'un statut à l'autre. Et les conséquences (cotisations SSI, régime de plus-value) sont automatiques et rétroactives.

Oublier la CFE. Tout loueur en meublé, LMNP ou LMP, est redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises. C'est une taxe souvent oubliée par les petits loueurs, mais que l'administration réclame systématiquement après quelques années.

 

Mal évaluer l'impact de la réintégration des amortissements. Beaucoup de loueurs continuent de raisonner comme avant 2025, en pensant que l'amortissement est "gratuit". Il ne l'est plus. Il décale l'impôt dans le temps, mais ne l'efface pas, sauf en cas de détention longue (30 ans) ou d'exonération spécifique.

 

Ne pas anticiper les conséquences d'une revente. Le calcul de la plus-value en LMNP est devenu plus complexe avec la réintégration. Je vois des vendeurs découvrir le montant de l'impôt le jour de la signature chez le notaire. C'est trop tard pour optimiser.

 

Louer un meublé de tourisme sans enregistrement. Depuis la loi Le Meur, l'absence d'enregistrement peut entraîner des sanctions financières. Et l'administration fiscale dispose désormais d'outils de recoupement avec les plateformes de location.

Mon avis : ces erreurs sont toutes évitables avec un accompagnement en amont. Le coût d'un conseil est dérisoire comparé aux rappels de cotisations ou aux redressements fiscaux que j'ai vus dans ma pratique.

 

Ce que peut faire un avocat en droit fiscal pour les loueurs en meublé

 

La complexité croissante de la fiscalité LMNP/LMP rend l'accompagnement d'un professionnel du droit fiscal de plus en plus nécessaire. Ce n'est pas un discours commercial : c'est un constat que je fais quotidiennement dans ma pratique.

Voici les situations dans lesquelles j'interviens concrètement.

 

Votre situation	Mon intervention
Vous débutez en location meublée	Choix du régime fiscal optimal (micro-BIC ou réel), vérification du statut LMNP/LMP, immatriculation
Vous êtes loueur en meublé et vous ne savez pas si vous êtes LMNP ou LMP	Analyse de votre situation, calcul des seuils, régularisation si nécessaire
Vous envisagez de revendre un bien LMNP	Simulation de la plus-value avec réintégration des amortissements, optimisation du calendrier de cession
Vous faites l'objet d'un contrôle fiscal	Assistance complète : analyse de la proposition de rectification, rédaction des observations, recours
Vous hésitez entre LMNP, SCI à l'IS ou location nue	Étude comparative personnalisée, simulation fiscale, recommandation adaptée à vos objectifs

 

Mon parcours de plus de vingt ans à la Direction Générale des Finances Publiques me donne une connaissance concrète des méthodes de contrôle de l'administration en matière de location meublée. Je sais quels sont les points de vigilance, les erreurs qui déclenchent un contrôle, et les arguments qui convainquent — ou non — l'inspecteur.

Si l'un de ces sujets vous concerne, vous pouvez me joindre via la page contact de mon site, ou par téléphone au 06 20 20 53 57. Mon cabinet est situé au 2, avenue Charles et Raymonde Tillon, à Rennes.

 

Ce que je retiens de ces réformes

 

En vingt ans d'administration fiscale puis dans ma pratique d'avocat, j'ai vu passer de nombreuses réformes. Celle qui touche le LMNP depuis 2024 n'est ni la fin du monde, ni un non-événement. C'est un ajustement qui oblige les loueurs en meublé à être plus rigoureux dans leur stratégie fiscale.

Le LMNP reste un outil puissant pour l'investissement locatif, à condition de bien comprendre ses nouvelles règles : choisir le bon régime, anticiper la fiscalité de sortie, vérifier chaque année son statut, et s'entourer des bons professionnels.

Le LMP, de son côté, offre des avantages réels (déficit imputable, exonération IFI, exonérations de plus-value spécifiques), mais au prix de cotisations sociales conséquentes. Le choix entre les deux statuts n'est jamais anodin.

Mon rôle est de vous aider à faire ce choix en toute connaissance de cause. Et quand l'administration pose des questions, de vous défendre avec la rigueur que ces dossiers exigent.

 

Questions fréquentes

 

Le LMNP est-il supprimé en 2026 ?

Non. Le régime LMNP est maintenu en 2026. L'amortissement au régime réel reste en place. Seuls les meublés de tourisme non classés ont vu leur fiscalité durcie (plafond micro-BIC abaissé à 15 000 €, abattement réduit à 30 %). Les locations longue durée et les résidences de services ne sont pas impactées.

 

Peut-on encore amortir son bien en LMNP au régime réel en 2026 ?

Oui. L'amortissement est préservé. Vous pouvez continuer à amortir le bien (hors terrain) et le mobilier. En revanche, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf pour les résidences de services sous bail commercial et en cas d'exonération totale par la durée de détention (30 ans).

 

Quels sont les seuils de bascule LMNP/LMP en 2026 ?

Les critères sont inchangés. Vous êtes LMP si vos recettes locatives dépassent 23 000 € ET si elles sont supérieures à vos autres revenus d'activité. Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, vous restez LMNP. Nouveauté 2026 : pour les non-résidents, les revenus d'activité étrangers sont désormais pris en compte dans le calcul.

 

Dois-je payer des cotisations sociales en LMNP ?

Non, pas en LMNP classique. Vos revenus locatifs sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %), mais pas aux cotisations SSI. En revanche, si vous basculez en LMP, vous êtes affilié au régime SSI et devez payer des cotisations sociales (environ 35 à 45 % du bénéfice), avec un minimum même en cas de déficit. L'absence de déclaration vous expose à des sanctions URSSAF.

 

La réintégration des amortissements concerne-t-elle les résidences de services ?

Non. Les résidences de services exploitées sous bail commercial (résidences étudiantes, seniors, EHPAD) sont exclues du dispositif de réintégration. C'est l'un des avantages majeurs de ce type d'investissement en 2026.

 

Est-il intéressant de faire classer son meublé de tourisme ?

Oui, si vos recettes dépassent 15 000 €. Le classement (2 à 5 étoiles, via Atout France) vous permet de conserver le plafond micro-BIC de 77 700 € et l'abattement de 50 %, au lieu du plafond de 15 000 € et de l'abattement de 30 % applicable aux meublés non classés. Le coût (300 à 500 €) est rentabilisé en quelques semaines.

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